Налог при продаже квартиры: как уменьшить или не платить

Когда налог не платится совсем

Если квартира была в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ):

• 3 года — для жилья, полученного по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жильё семьи;
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога независимо от срока владения, если в том же году или до 30 апреля следующего купили новое жильё большей площади или кадастровой стоимости и выполнили другие условия закона.

Как считается налог

НДФЛ = (доход − вычет) × 13%, с базы свыше 2,4 млн руб. — 15%

Доход — цена из договора, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Занижать цену в договоре бессмысленно.

Как уменьшить налог

1. Вычет 1 млн руб. — без документов о покупке. Подходит для наследства и подарка.
2. Фактические расходы на покупку этой квартиры — договор и платёжки. Обычно выгоднее, если покупали недавно и дешевле.
3. Зачёт вычета за новую квартиру. Если в том же году купили другое жильё, имущественный вычет до 2 млн руб. уменьшит налог с продажи.
4. Подождать. Иногда выгоднее отложить продажу до окончания минимального срока.

Пример

Квартира получена по наследству два года назад и продана за 5 млн руб. Вычет — 1 млн руб., база — 4 млн руб. Налог: 2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15% = 552 000 руб. Если подождать ещё год, налога не будет. Посчитать свой вариант — в калькуляторе налога с продажи.

Как считать срок владения

С даты регистрации права собственности в ЕГРН. Для наследства — со дня смерти наследодателя. Для квартиры по ДДУ — с даты полной оплаты по договору.

Декларация и сроки

Если налог нужно платить, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Если доход от продажи не больше 1 млн руб., декларацию подавать не нужно. За неподачу при наличии налога налоговая сама посчитает его по данным Росреестра и оштрафует.

Частые вопросы